Итак, самый невыгодный кредит – это потребительский с высокой процентной ставкой. Наоборот, самый целесообразный – кредит на развитие бизнеса или на покупку актива, дающего доходность выше ставки по займу.
Предположим, рассматривается вариант покупки недвижимости полностью за свои деньги или с привлечением небольшого кредита. Конечно, на первый взгляд это выглядит достаточно странным, но тем не менее в данной ситуации может оказаться выгодной покупка в кредит на максимально возможную сумму. В первую очередь, это касается ипотечных программ по льготной ставке от государства или застройщика. Но необязательно это будет недвижимость: производитель определенного товара может предоставлять выгодные условия по кредиту для стимулирования продаж или раскрутки своей торговой марки. Если мы планируем купить какой-либо дорогой товар, и есть возможность покупки его в кредит по низкой ставке, такие варианты также нужно изучать.
Рассмотрим детально кейс по покупке недвижимости. Выбрана квартира определенного метража и планировки в новостройке, которая покупается для проживания, а не для инвестиций. Продав нынешнюю квартиру меньшей площади и добавив небольшую сумму из личных сбережений, можно осуществить покупку полностью за собственные деньги.
Есть три варианта:
1️⃣ Купить квартиру за собственные деньги по переуступке у физического лица, который приобрел её на первоначальной стадии строительства. В таком случае будет самая минимальная цена – 15 миллионов рублей.
2️⃣ Приобрести эту квартиру по той же цене, взяв ипотеку в госбанке по ставке 10% годовых с первоначальным взносом 20% — 3 миллиона рублей.
3️⃣ Аналогичные квартиры застройщик продает за 17,3 миллиона — дороже на 15%. Однако у застройщика можно взять ипотечный кредит на 20 лет с первоначальным взносом 20% и ставкой по кредиту 6% годовых на весь срок.
Что будет самым выгодным из трех вариантов?
Скорее всего, большинство скажет, что лучше всего купить недвижимость без кредита, если есть такая возможность. Ведь за 20 лет ипотеки сумма переплаты по кредиту будет измерять миллионами, что обычно и отталкивает от принятия такого решения.
Чтобы оценить эффективность кредита, нужно понимать цель покупки (в нашем примере — долгосрочное проживание) и рассмотреть альтернативные варианты вложения денег.
В феврале 2022 года в России доходность рублевых государственных облигаций составляет 9,5%-10% годовых, ставки по вкладам в крупных банках 8,5-9,5%. Более того, вполне вероятно повышение учетной ставки, что будет означать дальнейший рост доходностей.
Соответственно, в первом варианте мы платим 15 млн. рублей (которыми располагаем), получаем квартиру без обременения, которую можем продать в любое время.
Ключевые цифры по третьему варианту:
🔹стоимость квартиры 17,3 млн. руб., первоначальный взнос составит 20% = 3,46 млн. руб.
🔹на инвестиции уходит 11,54 млн. руб. = 15 млн. (накопления) — 3,46 млн. (первоначальный взнос) .
🔹сумма кредита 13,84 млн. руб.
🔹выплаты по кредиту в год составят 1,19 млн., из них проценты по ставке 6% в первый год = 830 тысяч руб.
🔹доходность 10% от инвестиций = 1,15 млн. руб. в год
Как видно, суммы выплат по кредиту и дохода от инвестиций сопоставимы (несмотря на то, что размер кредита больше на 2,3 миллиона). Сумма платежа остается неизменной на весь срок ипотеки. С каждым годом размер процентов уменьшается. Чем ближе срок выплаты кредита, тем бОльшая часть дохода от инвестиций будет уходить на погашение суммы основного долга.
Я не буду здесь приводить полный подробный расчет по данному кейсу, чтобы не перегружать материал цифрами. Много дополнительных нюансов: нужно будет периодически изымать деньги из капитала для оплаты платежей по кредиту, делая это в определенные даты. Кроме того, доходность может меняться, поэтому итоговый результат может быть разным. Но факт состоит в том, что через 20 лет помимо выплаченного долга и квартиры в собственности, в базовом сценарии мы будем располагать дополнительным капиталом около 10 млн. руб. (по текущему курсу около 130 тыс.$) благодаря выгодному кредиту. И это несмотря на то, что изначальная цена за квартиру выше на 2,3 млн., а сумма процентов за 20 лет составит 9,95 млн.
Второй вариант – ипотека под 10% в текущих условиях не столь выгоден, как два других. Его можно рассматривать, когда нет льготной ипотеки и не хватает своих денег для покупки без кредита. Ставку по ипотеке со временем можно будет снизить, а доходность инвестиций сделать выше.
Можно сказать, что если ставка по кредиту меньше рыночной ставки по государственным облигациям хотя бы на 2-3% пункта, то взятие ипотеки становится выгодным.
Важный момент – мы не знаем будущего и можем только предполагать, какими будут процентные ставки через 5-10 лет. В том случае, когда доходность инвестиций будет ниже ставки по кредиту, логичным будет досрочно погашать кредит. Для этого рублевая инфляция должна снизиться до уровня 2-3%. Конечно, это маловероятно в современной России, но нужно иметь в виду все возможные варианты. С другой стороны, долгосрочность ипотеки позволяет нам применять более рискованные стратегии: кроме облигаций, иметь в портфеле определенную долю акций.
Кроме того, большое значение имеет психологический фактор. Многие чувствуют себя не очень уверенно, имея кредит и необходимость каждый месяц осуществлять платежи. Любые инвестиции подразумевают риск, хотя в данном случае его можно снизить до минимума.
Если вы рассматриваете вариант покупки недвижимости и анализируете, какой из вариантов будет самым оптимальным в вашей ситуации, обращайтесь:
- контакты
- @alex_rusfinmir (телеграм)
—
Тем, кто интересуется вопросами улучшения своего финансового состояния, могу предложить следующие услуги:
- Индивидуальная финансовая консультация
- Анализ финансовой ситуации и составление личного финансового плана
- Индивидуальное сопровождение инвестиционного портфеля и поддержка
- Консультации по налогам и отчетности
- Альтернативный взгляд (вторая точка зрения) на инвестиционный портфель
- Чтобы не пропустить новые статьи, подпишитесь на Смарт-лаб — Блог / Facebook / Вконтакте / Яндекс.Дзен / Telegram-канал
- Об авторе — читайте ТУТ
- Есть вопросы? Задайте их в комментариях!
(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
