Для начала рассчитаем и сравним финансовые параметры ипотеки и аренды на конкретном примере.
У нас есть 2 миллиона рублей (около 27 тысяч долларов по курсу 74 руб. за $) сбережений, которые мы готовы использовать как первоначальный взнос при покупке жилья в ипотеку. Мы выбрали двухкомнатную квартиру на вторичном рынке в спальном районе Москвы за МКАД в пешей доступности от метро площадью 55 метров и стоимостью 10 миллионов рублей.
Стоимость одного квадратного метра составит 181,8 тысяч рублей. Внутри МКАД найти квартиру по цене ниже 200 тысяч руб. за метр сейчас достаточно сложно, поэтому остановились на таком варианте.
Таким образом, первоначальный взнос составит 20% от стоимости недвижимости, сумма кредита 8 000 000 рублей (около 108 тысяч долларов).
Средняя ставка по ипотеке на текущий момент (май 2021г.) на вторичное жилье в России составляет 8-8,5%. Здесь сразу можно отметить, что с высокой вероятностью ставка по ипотеке в ближайшее время будет расти в силу начала цикла повышения ключевой ставки Банком России.
При ставке 8,0 % годовых и сроке кредита 25 лет сумма ежемесячного платежа составит около 62 тысяч рублей. К этому нужно добавить ежегодные расходы на ипотечное страхование (в среднем 0,5% от суммы остатка по основному долгу кредита, в нашем примере в первый год это 40 тысяч рублей), ежегодный налог на имущество (5 тысяч рублей), ежемесячная оплата жилищно-коммунальных услуг без счетчиков (4 тысячи рублей). Таким образом, общая сумма дополнительных расходов составит около 93 тысяч рублей в год или 7,7 тысяч в месяц.
Прибавим эту сумму к нашему ежемесячному платежу и получим общие расходы по ипотечной квартире 69,7 тысяч рублей в месяц. На выходе, через 25 лет, мы становимся собственником недвижимости без обременений.
Теперь рассмотрим вариант альтернативы ипотеке. Ежемесячная стоимость аренды такой же квартиры с хорошим ремонтом составляет 40 тысяч рублей. Сэкономленные деньги (по сравнению с ипотекой) в размере 29,7 тысяч рублей в месяц мы направляем на инвестиции. При расчете будем считать, что стоимость аренды увеличивается на 5% ежегодно. Это означает, что в нашем примере отчисления на инвестиции будут каждый год сокращаться, так как ипотечный платеж остается неизменным. Наши сбережения в размере 2 миллионов рублей также инвестируются.
Не будем подробно рассматривать возможные варианты инвестирования и потенциальную доходность. Для упрощения картины будем считать, что мы инвестируем консервативно: исключительно в инструменты с фиксированной доходностью – рублевые облигации.
Определяя для себя временной горизонт инвестирования 5 лет, можно рассчитывать на рублевую доходность (с учетом НДФЛ и прочих расходов) как минимум 7% годовых.
Таким образом, снимая квартиру и инвестируя в надежные облигации с чистой доходностью 7% годовых, через 5 лет мы накопим примерно 4 600 000 рублей. При этом в случае ипотеки за 5 лет при аннуитетных платежах будет погашено чуть более 600 тысяч рублей, и остаток основного долга будет составлять около 7 380 000 рублей.
Теперь, чтобы сравнить финансовую выгоды аренды (или ипотеки), нам нужно оценить, сколько будет стоить недвижимость через 5 лет. Посмотрим на исторический график цен на недвижимость с 2000 года.
Мы видим, что средняя цена квадратного метра выросла с 20 000 руб. в 2000 году до 220 000 руб. в 2021г, то есть больше чем в 10 раз. При этом, согласно официальной статистике Росстата, покупательская способность 1 рубля в 2000 году составила 6,75 рублей в 2020г., то есть только по официальной инфляции рубль обесценился почти в 7 раз. Основной период роста цен на недвижимость пришелся на 2000-2008гг., когда цена нефти на мировом рынке выросла с 20$ до 140$.
Если же брать последние десять лет (2011-2021гг.), то цена недвижимости выросла со 130 тыс. за кв. м до 220 тысяч, то есть в 1,7 раза. По официальной инфляции за этот же период рубль обесценился в 1,83 раза. То есть реальная доходность недвижимости была отрицательной.
График показывает, что последние 5 лет до пандемии (с 2015г. до 2020г.) цены на жилье просто стояли на месте, не дорожая даже на уровень инфляции. И только в середине 2020г. в силу введения льготной ипотеки, закрытия границ и прочих факторов, цены начали расти. За год, к маю 2021г., средний рост цен составил около 20%. Однако, если взять период с 2015г., то постпандемийное подорожание по большому счету не отыграло даже накопленную инфляцию за эти годы.
Мы видим на графике, что на рынке жилья периодически происходят резкие взлеты, в основном связанные с девальвацией рубля (2008, 2014гг.). Потом идет спад, переходящий в стагнацию. Конечно, невозможно предсказать, что будет дальше. Тем не менее, реальные располагаемые доходы населения последние несколько лет продолжают снижаться. После текущего взлета цен вполне может наступить очередная затяжная стагнация.
Теперь вернемся к нашему примеру. Покупая недвижимость на заемные деньги, по сути, мы инвестируем в актив и берем на себя повышенный риск изменения его стоимости. Сравним наши финансовые показатели через 5 лет при ипотеке и аренде жилья. В случае аренды через 5 лет при консервативных инвестициях мы имеем 4,6 миллиона рублей. При ипотеке стоимость наших активов будет зависеть от цены квартиры и рассчитываться как рыночная стоимость квартиры минус остаток долга по ипотеке. Сопоставимую с арендой и консервативным инвестированием цифру наших активов мы получим в случае, если наша квартира за 5 лет будет дорожать в среднем не менее 4% в год. Наши активы при ипотеке в этом случае через пять лет составят 4,78 миллиона рублей. Если удорожание будет больше, ипотека окажется выгоднее аренды, и наоборот.
А теперь самое интересное. Тот же график, только цены выражены в долларах США.
За 20 лет цены выросли примерно с 700$ до 3000$, в 4,3 раза. Долларовая инфляция за это время обесценила 1 доллар в 1,5 раза. А за 10 лет, как мы видим, было падение средних цен на жилье примерно с 5 000$ до 3 000$ за квадратный метр. До 2008 года валютный курс рубля находился в коридоре, поэтому долларовая цена жилья росла столь стремительно. Дальше мы видим резкие падения в период сильных девальваций 2008 и 2014г.г. Последние 5 лет цена держится в диапазоне 2,5-3 тысяч $ за кв.м.
Из данного графика следует печальный для всех владельцев российской недвижимости вывод, что её цены в долларах не растут. Более того, учитывая экспортно-сырьевую модель российской экономики, маловероятно, что что-либо поменяется в обозримой перспективе. Для экспортного государства своя слабая национальная валюта дает дополнительные доходы, поэтому ожидать масштабного укрепления рубля наверно могут только смелые оптимисты. Соответственно, при ослаблении рубля долларовая цена недвижимости продолжит снижаться или в лучшем случае оставаться на месте.
Инвестируя наши накопления в долларовые инструменты, с высокой долей вероятности на горизонте свыше 5 лет, доступность жилья для нас заметно улучшится.
Теперь сделаем некоторое обобщение.
- Существуют дополнительные плюсы от покупки жилья в ипотеку: налоговые вычеты. По текущему российскому законодательству можно компенсировать уплаченный НДФЛ при покупке квартиры на сумму 260 тысяч рублей и до 390 тысяч рублей от суммы уплаченных процентов по ипотечному кредиту. Можно использовать материнский капитал. На фоне московских цен на недвижимость эти льготы кажутся не столь значительными. Однако при покупке квартиры в других регионах, где цены существенно ниже, это может составлять треть, а то и половину стоимости жилья. Необходимо помнить, что для получения налоговых льгот нужно иметь соответствующий официальный доход, с которого заплачены налоги.
- Данный индекс стоимости недвижимости показывает некую абстрактную среднюю квартиру. В реальности разные объекты могут вести себя по разному. Мы покупаем не рынок, а конкретную квартиру. Вложения в определенные новостройки могут дать хороший доход, измеряемый двухзначными цифрами годовой доходности. А другие объекты в старом фонде могут годами стоить одних и тех же денег, теряя в реальной стоимости. Многое зависит от города, района, инфраструктуры, расположения и т.д.
- Расчеты в нашем примере будут похожи, если рассматривать недвижимость в крупных городах. В небольших городах, где стоимость недвижимости далека от заоблачных московских цен, математика может быть иной. Налоговые вычеты могут составить существенную долю в стоимости квартиры. При невысокой стоимости жилья и доходах выше среднего уровня, размер ипотечного кредита будет незначительным и может быть погашен достаточно быстро.
Из всего вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
1) С финансовой точки зрения снимать жилье и инвестировать выгоднее, нежели покупать его. Обратное верно только в случае, когда мы рассчитываем на взрывной рост цен в ближайшей перспективе. Предсказать это достаточно сложно. В случае аренды жилья мы получаем определенную свободу действий. В нашем примере, через 5 лет располагая бОльшим накопленным капиталом, мы можем взять ипотеку на меньшую сумму или выбрать квартиру большей площади. Можно увеличить срок накопления, и в итоге купить квартиру полностью на свои деньги. Кроме этого, мы не привязаны к конкретному объекту и имеем ликвидные активы.
Более того, мы рассматривали консервативный инвестиционный портфель. Если включить в него акции и увеличить временной горизонт, то результаты могут быть заметно лучше.
2) Московская (а тем более российская) недвижимость проигрывает по доходности инвестициям в другие инструменты финансового рынка. Долларовым инструментам она проигрывает безоговорочно.
Теперь оставим в стороне финансовые расчеты и рассмотрим другие аспекты. Во многих европейских странах большинство людей живут в арендованных квартирах. Это считается абсолютно нормальным явлением. Конечно, в этих странах обычно рынок аренды отрегулирован и достаточно развит. В России еще с советских времен сложился иной менталитет. Свое жилье для большинства означает уверенность в будущем и безопасность. Поэтому часто все расчеты отходят на второй план, а на первое выходит спокойствие и комфорт от владения собственной недвижимостью. Во многом это связано с отсутствием централизованного рынка аренды жилья, экономической нестабильностью и непредсказуемыми действиями государства. К тому же, зачастую, кроме депозитов и недвижимости, многие просто не знают других инструментов для вложения своих средств.
Можно сформулировать общие правила. Не имеет смысла дополнительно брать потребительские кредиты на первоначальный взнос, если он еще на накоплен. Тем, кто находится в начале карьерного пути, еще не имеет детей, не стоит спешить с покупкой однокомнатной квартиры через ипотеку. В данном случае как раз не имеет смысл инвестировать в нерастущий актив. Временной горизонт позволяет накопить капитал, который в будущем даст более широкие возможности для покупки недвижимости. В остальном каждый решает для себя сам, сопоставляя все факторы и исходя из своих личных предпочтений и жизненных обстоятельств.
(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
